Het zijn sombere tijden voor veel fysieke winkels. De stijging in internetverkopen en de daling in consumentenvertrouwen resulteren in slechte cijfers en minder behoefte aan vierkante winkelmeters. Maar liefst tien procent van de winkels staat ondertussen leeg, de huurprijzen zijn in 2014 gedaald met 2,5 procent en het verschil in huur tussen A1-locaties en straten in middelgrote en kleine steden in demografische krimpregio’s worden steeds groter.

Maar ieder nadeel heeft ook zijn voordeel. Zo verklaart Chris van Kaam, hoofd retail bij Jones Lang LaSalle, tegenover Het Financieele Dagblad: “Hierdoor hebben huurders wel een sterkere onderhandelingspositie.” Ook al moet hier goed mee uitgekeken worden.

Goedkopere panden

De huurprijzen dalen meestal uit zichzelf als een huurder het pand uit trekt omdat het bedrijft failliet is of omdat er verderop een goedkoper pand te vinden is. Voor de verhuurder is dit in ieder geval niet een fijn gegeven. Door de winkelleegstand hebben verhuurders het voor het uitkiezen en daar moet ook het vastgoedbedrijf in meespelen om een nieuwe huurder te vinden. Dit betekent dat de huurprijs drastisch naar beneden wordt gehaald.

Vragen om lagere huren

Maar ook steeds meer zittende winkeliers vragen om lagere huren, iets waar niet snel op ingegaan wordt. Dit is ook te merken bij Lagerehuur.nl, een bedrijf dat – zoals de naam al zegt – winkeliers helpt bij het onderhandelen in een lagere huur. Afgelopen halfjaar steeg het aantal zaken hier met vijftig procent ten opzichte van de periode ervoor.

Oprichter Peter Stevens: “Winkeliers durfden de stap naar de rechter vaak niet te maken omdat zij hun relatie met de eigenaar niet op het spel wilden zetten. Maar nu is de urgentie zo hoog, veel retailers staat het water aan de lippen.” Volgens Stevens zal de actie van V&D – het hard spelen in de onderhandelingen – winkeliers ook moed geven.

“Wij proberen er in eerste instantie altijd in goed overleg uit te komen met de verhuurder. Maar als je netjes om een huurverlaging vraagt gaat in 99 van de honderd gevallen de deur dicht.” Vaak wordt er hierna naar de rechter gestapt maar soms is die dreiging alleen al genoeg om de verhuurder over te halen om toch in gesprek te gaan.

Wetgeving

In de wet is geregeld dat als een huurder of verhuurder de huurprijs te hoog of te laag vindt na een huurperiode van vijf jaar, hij of zij naar de rechter kan stappen voor een herziening. De rechter stelt dan en nieuwe huurprijs vast aan de hand van de gemiddelde huurprijs over de voorgaande vijf jaar van vergelijkbare panden in de omgeving. Tot voor kort pakte dit goed uit voor de verhuurders maar steeds vaker krijgen huurders nu de kans om een lagere huur te krijgen.

Van Kaam waarschuwt echter dat deze wetgeving een dempende werking heeft op de huurprijsontwikkeling omdat de rechter kijkt naar de voorgaande vijf jaar. “Dit kan de marktwerking belemmeren bij het verlagen en verhogen van huren.” Hij pleit juist een flexibeler systeem waarmee sneller ingespeeld kan worden op de veranderende markt.

Lees ook: Passantenhuur is de toekomst van huren.