Dalende consumentenbestedingen, de opkomst van online shoppen en kleine marges op kleding en schoenen; de modebranche heeft de crisis die in 2008 zijn opmars maakte, flink gevoeld. Ondanks dat er nu hoopgevende voorspellingen komen over de aantrekkende economie en een lichte daling van het aantal faillissementen, blijven modewinkeliers het voorlopig lastig houden. 

Leegstand

Kosten besparen is een mogelijkheid om de zaak vitaal te houden. Huurverlaging bedingen is een daarvoor goed instrument voor modeondernemers in het midden- en kleinbedrijf, zegt Menno Postma van adviesbureau Vastgoed Intervisie. Hoewel winkeliers huurverlaging onmogelijk achten of soms nul op rekest krijgen, zijn er volgens Postma wel degelijk mogelijkheden. “Door de crisis is de leegstand toegenomen en ook treft ook de vastgoedeigenaren. Een leeg pand levert niets op, net zo min als een nieuwe huurder die er tegen een lager tarief intrekt en meer incentives zal vragen. Daarom zijn ze vaker bereid de zittende winkelier tegemoet te komen.”

Lagere vrije markthuur

De crisis heeft op de winkelhuurmarkt voor een nieuwe situatie gezorgd: de vrije markthuur ligt nu lager dan de herzieningshuur. Kort de uitleg over deze variant: de huurprijsherziening valt onder het Huurrecht en is de meest voorkomende vorm van herwaardering ons land. De hoogte van de huur wordt gebaseerd op de betaalde huren van minimaal vier vergelijkbare panden in de afgelopen vijf jaar. Vanaf de tweede huurtermijn mogen huurder en verhuurder wel om een huurprijsherziening vragen. Als een van de partijen daaraan niet wil meewerken, dan is het mogelijk dit via de kantonrechter af te dwingen. De nieuwe huurprijs ligt na aanpassing automatisch vast voor minimaal vijf jaar.

Aanpassing

Als de eerste huurtermijn voor vijf of tien jaar erop zit, kan de huurder zijn huurprijs opnieuw laten toetsen voor aanpassing. Daar zit nu de pijn: dat wordt niet gedaan op basis van de marktprijzen, maar op basis van huurprijzen in de voorgaande vijf jaar. Dat is voordelig als je een winkel huurt op een A1-locatie waar de prijzen nu behoorlijk de pan uitrijzen. Nadelig is het echter als de vrije markthuur in het gebied waar je je winkel hebt, sterk is gedaald. Als de huren bij vergelijkbare panden niet zijn gedaald, omdat je buurman net zoveel betaalt als jij en er ook al jaren zit, dan kom je gemiddeld nog niet voordeliger uit dan de actuele markthuurprijs.  

‘Nieuw fenomeen’

“Dat is een nieuw fenomeen”, zegt Postma. “Vanaf 2008 zakte de marktprijs en na 2011 zag je de prijzen kelderen. Gemiddeld daalde de markthuur dertig procent, in bepaalde gebieden wel vijftig procent.” Oorzaak: te veel vierkante winkelmeters. ‘We komen uit een te rijke tijd, waarin er geld was voor alles. Elk winkelgebied werd uitgebreid. Er is te veel ontwikkeld en te weinig uit de markt gehaald.”

Vitale winkelgebieden

Het gevolg – oplopende leegstand, omdat winkeliers het hoofd niet boven water konden houden – hebben zowel de retail en de vastgoedbranche als de politiek en belangenverenigingen in beweging gebracht. Alle partijen werken sinds dit jaar actief aan ‘vitale’ winkelgebieden waar retailers weer een goede boterham kunnen verdienen. Een initiatief dat voortvloeit uit de Retaildeal van minister Kamp. 

Huurconvenant

Daarbij hoort ook het ophanden zijnde huurconvenant, een overeenkomst tussen retailers en vastgoedeigenaren. Hiermee willen ze samen de winkelleegstand aanpakken door onder meer investeringen in winkelvastgoed en minder ruimte voor handel in huurcontracten. Het convenant wordt begin 2016 compleet gepresenteerd.

Omzet- en passantenhuur

De afgelopen crisisjaren hebben er tevens voor gezorgd dat er op de huurmarkt werd uitgeweken naar twee andere huurvormen: passantenhuur en omzethuur. De hoogte van de huur koppelen aan omzet van de winkelier – dat overigens door de rechter moet worden goedgekeurd – komt op in Nederland. Huurprijzen die zijn gebaseerd op het aantal passanten voor de winkel komt zelden voor; volgens Postma hooguit bij nieuwbouwprojecten. 

Risico delen

De overeenkomst tussen deze twee nieuwe huurvormen is dat de verhuurder ook een deel risico op zich neemt en investeert in een pand of winkelgebied als dat nodig is. Postma ziet van die twee nieuwe varianten nog het meest in de omzethuur. “Zeker als de verhuurder bereid is om een lagere basishuur te vragen en daarmee ook daadwerkelijk een stok achter de deur heeft om actief mee te werken aan het aantrekken van consumenten en het optimaliseren van het winkelgebied.”

Samenwerking

Een huur gebaseerd op passanten levert volgens hem niet de broodnodige kassa-aanslagen op, wat wel bij omzethuur het geval is. “Omzethuur wordt vaker betrokken in de huuronderhandeling, ook in combinatie met breakopties, waarbij het voor de winkelier mogelijk is om de huurovereenkomst tussentijds te beëindigen als de breakevenomzet niet wordt gehaald.” Bij Vastgoed Intervisie wordt in ongeveer 20 procent van de zaken in portefeuille rekening gehouden met de omzet. Dit percentage groeit gestaag. “Ik vind dat goed, er ontstaat samenwerking tussen huurder en verhuurder en je zult elkaar toch moeten opzoeken als je de fysieke retail in stand wilt houden.”

Huuraanpassing aankaarten

De huidige marktsituatie biedt volgens Postma alle kans om het onderwerp huuraanpassing aan te kaarten bij de verhuurder. Behalve op top A1-locaties, zoals de Kalverstraat in Amsterdam, zijn de markthuurprijzen in alle winkelgebieden in Nederland gedaald. Verhuurders zijn steeds meer bereid om ook in de eerste huurtermijn het gesprek aan te gaan, zeg Postma. 

Openheid van zaken

Winkeliers moeten dan echter wel openheid van zaken geven over de omzetontwikkeling en overige uitgaven. “Grote partijen doen dat al”, zegt Postma. “Het gaat wel nog zeker drie jaar duren voordat de lage huurprijzen van nu gaan meetellen in de herzieningshuur, maar dan kan de markt ook weer veranderd zijn. Waarom wachten?”

Goed beslagen ten ijs

De modewinkelier moet in de onderhandeling wel goed beslagen ten ijs komen. De verhuurder is net zo ondernemend in zijn vakgebied als de winkelier in zijn branche. Ook hij wil omzet draaien en die komt bij de winkelier vandaan. “Tachtig procent van de winkeliers weet niet wat er te halen valt”, zegt Postma “Het komt vaak genoeg voor dat winkeliers met een cashflowprobleem bij de verhuurder vragen om een aantal maanden huurvrij en die dan ook krijgen mits ze dan opnieuw tekenen voor vijf jaar. De kortetermijnwinst weegt niet op tegen de gevolgen, want als je het geld nu niet hebt, dan heb je dat straks ook niet, maar kijk je wel aan tegen een langlopende huurverplichting. Ik kom soms dramatische situaties tegen bij kleinere ondernemers. En bij die kleine winkelier hakt het er juist extra hard in.”

Structurele afspraken

Postma zegt dat het belangrijk is dat er structurele afspraken worden gemaakt waarmee de winkelier vol vertrouwen de toekomst in kan stappen. Dat kan de winkelier zelf doen, maar een bemiddelaar met verstand van zaken kan er meer uithalen. “Door er iemand tussen te zetten, hou je afstand tot de verhuurder. Ondernemers denken vaak dat ze het zelf kunnen, omdat ze zo’n goede relatie hebben met hun verhuurder, maar dat zit ook de valkuil. Bij die relatie is de verhuurder gebaat en zo loop je het risico dat je toch met iets wordt opgescheept waar je zelf niet beter van bent geworden.”

Huurwaardecheck

Voor de kosten hoeft de modewinkelier het niet te laten, vult Postma aan. Zijn bureau – dat onder meer de huurcontracten voor Only for Men en The Stone regelt – heeft speciaal voor kleine ondernemers de huurwaardecheck die eenmalig driehonderd euro kost. Daarbij maakt Vastgoed Intervisie een schatting van de huurwinst die een winkelier kan boeken en dwingt ze op basis van no-cure-no-pay af bij de verhuurder. Na een succesvolle onderhandeling wordt een eenmalig percentage van de verlaging in rekening gebracht. “De verlaging is in beginsel dus iets beperkt, maar je hoeft het ook niet meer aan je verhuurder over te maken. En op de lange termijn profiteer je van een lagere huurprijs.”