• No products in the cart.
TOP

Hoe moeten al die lege vierkante winkelmeters worden opgevuld? * [achtergrond]

Als V&D en de Macintosh-winkels volledig uit het winkellandschap verdwijnen, komt er in één klap 523.000 vierkante meter winkelvloeroppervlak vrij, rekent Locatus voor Textilia uit. Wat moeten we met nóg meer uitgestorven vierkante meters? Niets, zegt de een. Woonruimte maken, zegt de ander. Trendwatcher Adjiedj Bakas stelt voor er nieuwe dorpspleinen te creëren. “Mensen willen worden uitgelaten.”

In ruim zestig Nederlandse winkelgebieden zal het er in de komende tijd anders gaan uitzien. Met het wegvallen van misschien wel alle 62 vestigingen van V&D, maar ook door het vertrek van de winkels van het eveneens failliet verklaarde ketens Dolcis, Manfield, Invito, Pro Sport en Scapino van de Macintosh Retail Group. Alleen al in het geval van V&D gaat het om in totaal 350.000 vierkante winkelmeters. 

 

De V&D-panden zijn volgens deskundigen de meest lastige winkelruimtes om opnieuw in te vullen, omdat het om grote oppervlakten gaat met doorgaans meerdere verdiepingen. Grote steden als Amsterdam, Rotterdam en Utrecht hebben volgens Locatus-woordvoerder Gertjan Slob weinig te vrezen. “Die zijn minder afhankelijk van een trekker als V&D”, zegt hij. “Bovendien staan grote internationale modeketens klaar om in de V&D-panden te trekken, dat geldt niet voor de kleinere steden.”

 

Kopzorg

 

Onherroepelijk rijst de vraag: hoe worden al die lege vierkante meters weer opgevuld? Die komen bovenop de bestaande leegstand waar we in ons land mee te maken hebben. Het is een extra kopzorg voor belanghebbenden op verschillende niveaus, zoals moderetailers, gemeenten, vastgoedbedrijven, winkeliersverenigingen, city marketeers en brancheorganisaties. 

 

Momenteel zoeken curatoren naarstig naar mogelijkheden voor een doorstart van de bankroet verklaarde ketens. Voor V&D hebben zich momenteel zo’n tien partijen gemeld, schrijft het AD. Deze belangstellenden moeten deze week nog een bod uitbrengen. Met een eventuele doorstart, zijn niet alle problemen opgelost, zegt Slob van Locatus. “V&D wil doorstarten met de winkels op de goede locaties, maar het is maar de vraag of vastgoedpartijen dat ook willen. Door het faillissement zijn de huurcontracten ontbonden en dat biedt kansen voor ketens als Zara en Primark. Die willen uitbreiden op zulke plekken en voor vastgoedbedrijven zijn dat aantrekkelijke huurders. In tegenstelling tot V&D, hebben ze bij die gegadigden het gevoel hebben dat het blijvertjes zijn. Dat wordt nog spannend.”

 

Compacte binnensteden

 

De lege plekken die de bankroet verklaarde ketens achterlaten, is het gesprek van de dag in de retailsector. Begin deze week, zo vertellen brancheorganisatie Inretail en Locatus, vond er overleg plaats tussen onder meer Economische Zaken (EZ), vakbonden en Locatus in het kantoor van branchevereniging Inretail in Zeist. Het was een eerder gepland overleg, maar door de ontstane situatie met de failliete mode- en schoenketens werd de agenda nadrukkelijk bepaald door de vraag welke oplossingen er gevonden moeten worden voor het behoud van de winkelstraat. “Waar EZ op inzet is dat binnensteden kleiner, compacter worden”, zegt Slob. “Ik denk dat het ook beter is het winkelgebied vanaf de buitenrand naar binnen te concentreren in plaats van gaten te laten ontstaan in de winkelstraat.”

 

Branchevereniging Inretail grijpt de situatie aan om gemeenten opnieuw te wijzen op hun verantwoordelijkheid om de winkelgebieden vitaal te houden. De impact van het wegvallen van V&D-vestigingen en schoenenwinkels van Macintosh is zo groot, dat kunnen andere winkels onmogelijk goedmaken, zegt woordvoerder Paul te Grotenhuis. “Gemeenten kunnen zich niet verschuilen achter het argument dat dit nu eenmaal marktwerking is. Lokale bestuurders hebben de verantwoordelijkheid om winkelgebieden aantrekkelijk te houden en ondernemers te faciliteren.” 

 

‘Niet aan markt overlaten’

 

Inretail-voorzitter Jan Meerman zegt in zijn column daarover dat visie en overheidsmaatregelen nodig zijn, ‘want leegstand bestrijd je niet door het honderd procent aan de markt over te laten’. “Op de kantorenmarkt gebeurt dat al jaren en leegstandsdrama is er niet minder van geworden. De leegstand in de winkelmarkt heeft nog veel meer impact op een plaats.”

 

Inretail hoopt dat er op onderdelen van de Retailagenda – een afspraak tussen overheid en retailers om de detailhandel vitaal te houden – een versnelling kan worden gemaakt. “Dat kan bijvoorbeeld door de regels voor winkelgebieden te verlichten en meer gemeentelijk beleid te maken waardoor deze gebieden meer kansen krijgen om te ondernemen”, vult Te Grotenhuis aan. 

 

De Vereniging van Nederlandse Gemeenten, ook betrokken bij de Retailagenda, zegt in een reactie al langer over het onderwerp in gesprek te zijn met het ministerie van EZ, de retailsector en de vastgoedsector. “In de Retailagenda is onder meer afgesproken dat gemeenten Retaildeals sluiten met ondernemers om samen te zorgen voor een aantrekkelijk winkelgebied”, reageert woordvoerder Liane ter Maat. “Afgelopen najaar hebben de eerste 31 gemeenten een Retaildeal gesloten. De aanpak kan per gemeente verschillen.”

 

Vastgoed bezig met alternatief

 

Vastgoedpartijen zitten ondertussen niet stil. Verzekeraar a.s.r. – met zes V&D-panden in onder meer Leiden, Assen, Haarlem en Amersfoort – laat weten al geruime tijd bezig te zijn met een back-upplan en een alternatieve invulling van de V&D-filialen mocht er geen of beperkte doorstart komen. “Onze V&D’s liggen op unieke locaties in de beste gedeeltes van de stad. We zien hier dan ook kansen voor en zijn hiervoor in gesprek met diverse internationale retailers”, zegt woordvoerder Daan Wentholt. “Wij hopen dat een ondernemende investeerder zich meldt, die een groot deel van de V&D’s en LaPlace-restaurants wil overnemen en verder wil gaan met de nodige transformatie. Wij zijn ervan overtuigd dat er in de grotere traditionele steden ruimte is voor een aantrekkelijk warenhuis in het middensegment, zoals John Lewis in Groot-Brittannië.”

 

‘In gesprek met modeketen’

 

Ook pandeigenaar van de V&D in Deventer en Apeldoorn Elizen Vastgoed is al langer bezig met het zoeken naar alternatieven. “Daar zijn we in het voorjaar al mee begonnen toen we met de 62 V&D-vestigingen om tafel zaten voor het reddingsplan”, zegt Frans Laarman van Elizen. “Toen is afgesproken om de huurprijzen te verlagen in combinatie met het afstoten van vierkante meters. Die verhuren we apart en voor ons pand in Deventer zijn we momenteel in gesprek met een van de internationale modeketens.”

 

Volgens institutionele vastgoedbelegger Syntrus Achmea Real Estate & Finance – die via een aantal fondsen zes V&D-panden in belegging heeft (Dordrecht, Emmen, Enschede, Rijswijk, Roosendaal en Rotterdam Zuidplein, red.) – zet op lange termijn de tweedeling op de winkelmarkt zich verder door. Wat er voor de crisis was, komt niet meer terug, schrijven ze in een analyse van december 2015. Ze verwachten een goed jaar voor de winkelmarkt in 2016, maar door online shoppen, minder tijd voor winkelen en de vergrijzing, zien ze het somber in voor middelgrote winkelgebieden.

 

Syntus Achmea Real Estate & Finance adviseert haar institutionele klanten dan ook zich voor binnenstedelijk winkelvastgoed te focussen op de 15 sterkste winkelsteden, staat in het rapport. 

Woordvoerder Erik van der Struijs wil echter niet verder ingaan op wat er in het geval van hun V&D-panden komen gaat. “Op dit moment is niet duidelijk hoe de situatie bij V&D zich gaat ontwikkelen. Wij hebben nauw contact met de curatoren en we zijn op alle scenario´s voorbereid. We doen daarover echter geen mededelingen.”

 

Andere vastgoedbedrijven zijn onder meer Metroprop en IEF Capital – joint venture tussen Bouwfonds Feim en IEF Capital. Zij hebben nog geen reactie gegeven.

 

‘Meer fun’

 

De extra lege vierkante meters als gevolg van het bankroet van de winkelketens, zal ook volgens Locatus vooral nadelig zijn voor middelgrote gemeenten zoals Zeist, Beverwijk en Purmerend. Zaandam heeft in het stadshart ook een V&D en in de hoofdwinkelstraat de Gedempte Gracht onder meer een Dolcis en Manfield. Lokale modeondernemer Leon Hamming – eigenaar van de Saenkanter in Zaandam en Wormerveer – vreest niet voor zijn winkelgebied. “Drie of vier zaken minder, dat kan de stad opvangen. We hadden al weinig leegstand en sinds de verbouwing in ons centrum is het bezoekersaantal gestegen. Wellicht kunnen ontbrekende ketens hier nu hun entree maken. Een andere mogelijkheid is spannende daghoreca, dat kan een winkelgebied meer fun geven.”

 

Meer fun, daarin gelooft ook retailexpert Jaap Kaai van onderzoeks- en adviesbureau Emma Retail. Kaai is tevens lid van Expertteam Winkelgebieden dat is verbonden aan Platform 31. Hij ziet in deze kwestie ook kansen voor de modebranche. Het vertrek van V&D betekent namelijk ook dat er genoeg speelruimte komt voor nieuwe, verfrissende winkelconcepten. En die zijn volgens hem juist nu hard nodig. “Het is tijd voor een positief geluid in de retail, maar daar moeten modeondernemers dan wel wat voor doen.”

 

Gemixte winkels

 

In Den Bosch, de stad waar Kaai kantoor houdt en woont, ziet hij dat lokale moderetailers werk hebben gemaakt van funshoppen. Hij noemt Piet Zoomers, Yaya, Robbies en Hello Den Bosch. “Dat zijn winkels die verschillende zaken mixen. Bij Zoomers kun je ook koffie drinken en boeken kopen. Robbies is een lifestyle- en accessoirewinkel met een lunchroom, waar je zowel brood als modeartikelen kunt halen. Dat zijn ontmoetingsplekken waar consumenten meer kunnen beleven.”  

 

‘Niks met vierkante meters te doen’

 

Kaai is, evenals de andere deskundigen, wel reëel: ook bij een doorstart van ketens zullen er nog genoeg vierkante winkelmeters braak blijven liggen. Herbestemmen en woningen van maken, oppert hij. Winkelstraatmanager Nel de Jager is daar duidelijk over: “Met die vierkante meter kun je niks. Vastgoed staat veel te duur in de boeken. Net als op de huizenmarkt is er jarenlang te veel betaald, maar die kosten en die voor onderhoud, moeten wel worden doorberekend. Doen ze dat niet, dan hebben we een nieuwe crisis.”

 

We betalen nu de tol voor het jarenlang toevoegen van winkelmeters aan alle winkelgebieden, zegt De Jager. Daar kan geen pop-upwinkel nog iets aan veranderen. “Ja, wat moeten we met al die vierkante meters? Daar hebben we jarenlang tegenaan gekeken en we zitten er nu mooi mee. De vier grote steden trekken de shoppers uit de andere steden aan en daar loopt het leeg.”

 

‘Oorzaak: dalende koopkracht’

 

Volgens De Jager zijn dit niet de laatste ketens die omvallen. Dat ligt volgens haar niet aan de stijgende populariteit van online shoppen, zoals vaak wordt beweerd, dat heeft te maken met dalende koopkracht en een enorme verzadiging van de winkelmarkt. “Er wordt wel gezegd dat het economisch beter gaat, maar vooralsnog gaat het geld van de consument vooral naar vaste lasten als verzekeringen, huur of hypotheek.”

 

Voor gemixte winkelformules zoals Kaai oppert, ziet De Jager weinig kansen. “Als grote ketens nu al de huur niet kunnen ophoesten, hoe moeten kleine retailers dat dan doen? Voor een huur van tweeduizend euro per maand, zul je toch een omzet van zesduizend euro moeten draaien. Ik ben een voorstander van nieuwe winkelconcepten, maar dat gaat niet vanzelf.”

 

‘Webwinkels verdwijnen, dorpsplein ontstaat’

 

Trendwatcher Adjiedj Bakas vindt dat er überhaupt meer moet gebeuren in de retailsector. Daarmee bedoelt hij dat internettechnologieën en fysieke retail meer met elkaar moet worden verweven, zoals digitale schermen in winkels zodat je kunt shoppen met je smartphone. Los van elkaar hebben ze geen toekomst. “Ik heb in een rapport van IBM gelezen waarin staat dat over vijf jaar webwinkels niet meer bestaan. Dat komt omdat mensen eropuit willen.”

 

Bakas noemt zowel de fysieke als de internetwinkels ‘suf’ en ‘saai’. Op de lege vierkante winkelmeters die V&D en de Macintosh-winkels achterlaten, moet volgens de trendwatcher een soort nieuw dorpsplein opstaan. “Er moet een koppeling komen tussen een werkplek, restaurant, winkeltjes en misschien wel een plek waar je ook een les mindfulness kunt volgen. Er moet meer leven komen op plekken waar mensen elkaar kunnen spreken. Mensen worden gek van eenzaamheid tegenwoordig, die willen uitgelaten worden. Dat kan op dat soort lege winkelplekken en dan zul je genoegen moeten nemen met minder huurinkomsten. Maar ik denk dat we moeten leven met het feit dat hoge huren niet meer kunnen worden gevraagd.”